不動産活用の種類とポイント
土地活用、不動産活用は節税対策になるだけでなく、新たな収益源となる可能性を秘めています。ただ、どんな活用の仕方があるのか、どうしたら上手に活用できるのかがわからないという方、あるいは売却するか賃貸するかで悩んでいるという方は決して少なくないでしょう。そこで、こちらでは京都市・亀岡市・向日市・長岡京市で不動産売却を手がける株式会社モアナハウジングが不動産活用の種類とポイントについてわかりやすく解説します。
不動産活用の目的を明確することが大切
売却して利益を得る、賃貸して家賃収入を得る──方法はさまざまですが、土地や建物の価値を高めることを不動産活用と呼びます。この不動産活用で成果を上げるためには、ここで述べているように目的を明確にすることだと言えるでしょう。
固定資産税・相続税対策を万全にしたい
不動産を所有していると無縁でいられないのが固定資産税。土地や家屋に対し毎年のように課税されているので、負担が気になる方も多いでしょう。しかし、そこに建物が建っているだけで固定資産税の優遇措置が図られ更地の場合の1/6という課税に収まっています。これは親から相続した実家なども同じ。上物のない土地であれば通常の6倍もの税を負担していることになります。言い換えれば、土地があるのならそこに何か建物を建てること節税対策が図れるということです。
安定したセカンドライフのために確実な収益源を
定年退職後に待っているのは長い老後。ニュースでも話題になりましたが、年金だけではこの暮らしを支え切れず、あと2,000万円は自助努力で用意しなければならないというのが現実です。これから退職金や年金があてにならない時代が来るとしたらどうでしょう。やはり、別の収入源を持ちたいと誰もが思うのではないでしょうか。働き続けるのも一つの選択ですが、それもなかなか厳しいはず。だとすれば、手持ちの土地にアパートなどを建てて、そこから家賃収入を得ることも視野に入れておきたいところです。入居率が水準以上なら安定収益が狙えるからです。
不動産投資家として賃貸経営にチャレンジ
老後の生活を支える収入源として、アパートやマンション経営を検討するのもよいでしょう。でも可能なら不動産投資家として賃貸経営にチャレンジするというより積極的な生き方も選択してもよいのではないでしょうか。最初は小さなアパートや戸建て住宅から初めて、やがて収益が上がってきたらそこから新たな投資で弾みをつける──そうなれば、不動産ビジネスがもっと面白くなるはずです。
先祖から受け継いだ土地を上手な活用で残す
代々相続してきた土地ならできれば安易に手放したくない、子や孫の世代まで自分たちのふるさとを残してやりたい──そう考えるのが自然でしょう。確かに毎年のように出ていく固定資産税や維持費が気になりますが、思い切った土地活用でそこから収益を上げることができればこうしたランニングコストは捻出できるようになるもの。もちろん、所有者ご自身があれこれ頭を悩ませる必要はありません。その道のプロである不動産会社の知恵を借りればきっと道は空けるはずです。
不動産ビジネスで社会貢献を
所有している土地にアパートや戸建て住宅を建てるのは、それを賃貸して家賃収入を得ることだけが目的とは限りません。もちろん、ビジネスとして成立させることが大前提ですが、住居を供給するということは立派な社会貢献です。そこに人を住まわせることで、街に活気が生まれ、地域経済を活性化させる原動力にさえなり得るからです。実際、賃貸経営に従事されている大家さんの中にはこうした理想をもって地域に向き合っている方が少なくありません。
土地活用にはさまざまな種類があります
では、実際に土地活用にはどんなものがあるのでしょうか。代表的な4つをご紹介します。
アパート、戸建て、マンションを建てる
前項でも触れている賃貸経営がこれにあたります。所有している土地を更地にしたままでは、固定資産税が高くつくだけでメリットは何もありません。まさに塩漬け状態と言えるでしょう。ただし、この土地にアパートや戸建て住宅、マンションを建てることができれば、そこから安定した収益を得ることができます。もちろん都心部であれば店舗や事務所、テナントビルへの活用も有望です。
宅地用に造成し、分譲する
駅などに比較的に近く、利便性の高い地域に適当な広さの土地を所有しているなら、それを宅地用に売却しない手はありません。もちろん、一般の方が造成から分譲まで手がけるのは非現実的ですが、信頼できる地元の不動産会社の力を借りれば何も難しいことはありません。山林や原野のような土地もしっかりと造成すれば、ロケーションによっては魅力的な宅地になります。
駐車場や資材置き場にする
土地活用と言えば代表的なものが駐車場です。もっともコストのかからないのは青空駐車場ですが、土地が住宅地や商業地にあれば思い切って立体駐車場にしてもよいでしょう。高い稼働率や十分な収益も見込めるはずです。また、郊外なら建築会社などに資材置き場などとして貸し出せば、その賃料で固定資産税を賄うだけの収益が得られます。しかも、資材置き場なら、更地そのままでもよいので維持コストもかかりません。
定期借地として貸す
定期借地とは、その土地を居住用として貸し、50年後に更地にして返してもらう土地活用法。借入金が不要なので固定資産税対策や相続税対策にもなります。ほかにも保証金という名目で譲渡取得税のかからない収入が得られるのも定期借地の魅力。もちろん、毎月のように地代収入も得られます。なお、同じ定期借地でも事業用途では10～20年の期限となっています。いずれにしても、定期借地は土地活用の優等生と言えるでしょう。
賃貸経営に伴う物件管理の方法
所有している土地にアパートやマンションを建て、自ら大家さんになって頑張っているという方も増えています。それだけ魅力的な賃貸経営ですが、では肝心の物件管理は皆さんどうされているのでしょう。こちらでは、代表的な3つの形態についてご説明します。
管理委託（委託管理）
大家さんの仕事はなかなか大変です。自分で何とかしようと思えばできないこともありませんが、入居募集から家賃回収、滞納督促、共有部分の清掃や手入れ、退去時の手続きや原状復帰などをすべて1人でこなすのは骨が折れます。しかも、ご自身に本業があって日常的な管理が難しい、老齢で体力的にキツいといった方ならなおさら。その場合は、不動産管理会社に家賃収入の数パーセント程度を支払い、こうした業務を肩代わりしてもらうのが得策です。
一括借り上げ（サブリース契約）
日常的な管理業務を不動産管理会社に任せるところまでは管理委託と同じですが、サブリースは全室を一括で借り上げてもらう契約です。このサブリースのメリットは入居率が変動しても一定額の家賃収入を得られる点。ただし、数年ごとの契約更新時に家賃が下がることもあり、継続的に収入を維持できるわけではありません。なお、サブリース契約で得られる家賃収入は通常の満室時と比べると、低くなります。
すべて自分で管理（自主管理）
副業志向ではなく、あくまでも大家さん専業で行きたい、物件の管理も、入居管理もすべて自分でしなければ気が済まない、不動産管理会社に支払う管理料やサブリース費用がもったいない──そういう方がこだわり続けるのが自主管理。日常的な雑用から、滞納督促や退去に伴う手続きなど、大家さんの仕事は多く、目の回るような忙しさですが、そこにやりがいを感じる方は決して少なくありません。
